修繕積立金の目的や管理費との違いとは？

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マンションの購入を検討する際、「そもそも修繕積立金とはなに？」と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。
修繕積立金とは、マンションの劣化や破損によって修繕が必要になった場合に備えて、積立金として毎月徴収されるお金のことです。
そこで今回は、マンションの購入をご検討中の方に向けて、修繕積立金の目的や管理費との違い、さらに適正値について解説します。
毎月の出費になりますから、ぜひ理解を深めておきましょう。

マンションの修繕積立金の目的とは？管理費とはなにが違う？

マンションに入居すると、マンションを管理・維持するために必要な費用として、「管理費」と「修繕積立金」が徴収されますが、これらは目的や使い道が異なります。
それぞれどのようなものなのかを知って、違いを理解しておきましょう。

マンションの修繕積立金とは？

マンションの修繕積立金とは、快適な居住環境の確保と、資産価値を維持することを目的に積み立てるお金です。
金額は、マンションの管理組合によって作成される「長期修繕計画」に基づいて、設定されます。
各住戸から集められた修繕積立金は、経年劣化する箇所の定期的・計画的な修繕や、不測の事故による修繕などに充てられます。
たとえば、10年から15年ごとにおこなわれる大規模な修繕、外壁・屋根などの改修工事、駐車場や駐輪場の補修などをおこなう際に、この修繕積立金から支払うのです。

管理費との違いは？

管理費とは、マンションの共用部分の日常的な維持管理にかかる費用に充てられるお金です。
たとえば、管理人の人件費・清掃費・共用部分の火災保険料・共用設備の電気代・共用部分の消耗品（電球など）といった費用は、この管理費から毎月支払われます。
つまり、修繕積立金と管理費は、使い道も使われるタイミングも違うのです。

大規模修繕は必要なの？

どのような建物でも、築年数が経つにつれて破損や劣化が起こり、見た目が古くなるだけでなく、機能性も低下していきます。
快適な暮らしを維持するために、また資産価値の低下を防ぐためにも、定期的な修繕は必要です。
戸建ての場合は、持ち主の都合で修繕できます。
しかし、複数の住戸が集まるマンションの場合は、こまめに修繕するよりもまとめて大規模修繕をおこなったほうが合理的です。

マンションの修繕積立金が値上げされる理由とは？

マンションを購入する際、「少しでも修繕積立金が安いほうが良い」と考える方が多いかもしれません。
しかし、マンションの修繕積立金は、購入時には安く設定されていることが多く、10年後には値上げされて2倍になったというケースもあります。
では、なぜ修繕積立金は値上げされるのでしょうか。
実は、修繕積立金を積み立てる方法は2種類あります。
修繕積立金が値上げされるのは、おもに「段階増額方式」です。

段階増額方式

当初の積立金を適正値よりも少なくして、徴収する金額を段階的に増やしていく方法で、現在ではこちらの方式を採用しているマンションが多いようです。
負担が軽く感じるため購入しやすいのですが、販売時の計画のままでは不足する可能性があり、必要な工事ができなくなるかもしれません。
また、2回目・3回目の大規模修繕をおこなう頃には、マンションの築年数も古くなり、修繕費用も増えていくでしょう。
このような理由から、10年ほどの単位で値上げされるのです。

老後の生活に不安が残る
修繕積立金が購入したときよりも増えれば、それだけ毎月の負担が大きくなります。
永住するつもりでマンションを購入したのに、老後の年金生活に不安が残ることは否めません。

毎月の支払いとは別に一時金を徴収されるケースもある
マンションの大規模修繕をおこなうにあたって、修繕積立金では必要な工事をおこなうための費用を賄えない場合、工事の際に一時金を徴収されるケースもあります。

均等積立方式

均等に積み立てる方式で、当初から均等に計画するため、金額は変わりません。
段階増額方式では、修繕積立金が購入したときよりも値上げされることで、延滞が増えるケースもあります。
また、管理組合も、増額にともなう合意形成を、その都度おこなわなければなりません。
工事に必要な金額が集まらないことで、大規模修繕ができないというリスクがあります。
これらの問題を解消するために、国土交通省は、この「均等積立方式」を推奨しており、均等積立方式に切り替えるマンションが増えつつあります。
均等積立方式の場合、築年数が浅いうちに大幅な増額をおこなったのち、長期的に一定の金額が維持されるというケースが多く、最初は負担が大きく感じるかもしれません。
しかし、築年数が経つにつれて、段階増額方式よりも毎月の支払いが安くなるため、長期で居住する場合は、均等積立方式のほうが安心でしょう。

高く売却できる可能性がある
将来、マンションを売却しようと思った際、修繕積立金が将来大幅に値上げされる可能性が低いことは、買い手にとってもメリットの一つです。
段階増額方式と比べた際、好条件で売却できる可能性があります。
ここまで、マンションの修繕積立金が値上げされる理由や、積み立てる方式の種類について解説してきました。
マンションを購入する際には、提示された修繕積立金の金額だけで判断するのではなく、費用の内訳や長期修繕計画の内容を確認することをおすすめします。
マンションの修繕積立金は、安いほうが良いというわけではなく、むしろ値上げの可能性を想定し家計プランを立てると良いでしょう。

マンションの修繕積立金には適正値がある

マンションの修繕積立金には目安となる適正値があります。
適正値を調べるためには、国土交通省が公表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」をチェックすることで把握できます。
実は、令和3年9月、国土交通省が、このガイドラインの改訂版を公表しました。
なお、ガイドラインの内容については、来年4月からスタートする、マンション管理計画認定制度の認定基準となる予定です。
このガイドラインでは、次のような見直しがされています。
修繕積立金の適正値が変わるので、ぜひ知っておきましょう。

修繕積立金額の目安の見直し

たとえば、20階未満で延床面積5,000㎡未満の物件の場合、1㎡当たりの修繕積立金の目安は235円から430円、平均額は335円となっています。
改定前のガイドラインでは、165円から250円、平均額は218円だったので、平均額の差額は117円です。
たとえば、50㎡の区分マンションの場合、月額5,850円の増額となります。
また、このガイドラインのなかに、修繕積立金が、どの方式によって計画されているのかを確認することの重要性も記載されています。
このことに関しては、均等積立方式であっても、「定期的」に長期修繕計画を見直し、修繕積立金を設定し直すことの必要性とともに、改定前にも記載されていました。
今回の改定版では、「定期的」の部分に「5年程度ごと」と追記されていることも注目すべきポイントです。
修繕積立金の負担は増えますが、高額なお金で購入する住まいですから、適正値と比較しながら、長期に渡り安心して快適に過ごせるマンションを購入することをおすすめします

まとめ

今回は、マンションの修繕積立金について、管理費との違いや積み立てる方式の種類、適正値を知るための目安となるガイドラインなどをご説明しました。
毎月の支払いを考えれば、少しでも修繕積立金が安いマンションを選びたくなるものです。
しかし、大規模修繕や、快適な生活を維持するための、必要な工事がおこなわれなければ、安心して生活できません。
マンションを購入する際には、修繕積立金が適正値に近い金額か、また適切な長期修繕計画が立てられているかなど、しっかりと内容を確認することが大切です。

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